DOMY: MAJITELÉ CHTĚJÍ 9,49 MILIONU. PRODÁVÁ SE ZA 6,34. ROZDÍL JE REKORDNÍ.
V minulém článku jsme si ukázali, jak velký je rozdíl mezi nabídkovou a skutečnou prodejní cenou bytů. Dnes se podívejme na stejnou situaci, ale u rodinných domů.
Rozdíl mezi tím, za kolik majitel dům nabízí, a tím, za kolik se skutečně prodá, je u rodinných domů největší za celou dobu měření. Podívejme se na tři čísla z dat Valuo za srpen 2026 – a hlavně na to, co z nich plyne pro vás, pokud uvažujete o prodeji domu.
Tři ceny u domů
U bytů jsme si ukázali tři čísla na jedno téma. U domů je stejná trojice ještě výraznější:
- 9,49 mil. Kč – průměrná nabídka v inzerci
- 8,68 mil. Kč – poslední nabídka těsně před stažením inzerátu
- 6,34 mil. Kč – skutečně realizovaná prodejní cena
Mezi nabídkou a realizací je tak rozdíl téměř 33,2 % za celý dům (respektive 38,7 % při porovnání cen za m²). Rozestup se za rok a půl, které data pokrývají, prakticky nezavřel.
A je tu ještě důležitější číslo: i když majitel už jednou slevil a svůj inzerát stáhl, mezi poslední nabídkou a realizací zůstává stále 36,9 % za celý dům (25,2 % na m²). Zjednodušeně: i ta snížená cena, se kterou majitel nakonec „vystačil“, bývá daleko od ceny, za kterou se dům skutečně prodá.
Rodinné domy, konečná cena za dům, 1/2025–8/2026. Zelená nabídka, modrá poslední nabídka před stažením z inzerce, červená skutečně zaplacená cena. Zdroj: data Valuo.
Pokles, který není tím, čím se zdá
Realizovaná cena domu meziročně klesla o 6,3 %. Než z toho ale uděláte závěr, že domy zlevňují, stojí za to podívat se hlouběji.
Pokles je z velké části daný tím, že se posunula skladba prodávaných domů – víc jich pochází z menších obcí, míň z dražších lokalit u velkých měst. Nejde tedy o plošný propad cen domů, ale o to, že se v datech objevuje jiný typ domu než dřív.
Pozor: tohle není „sleva z jednoho domu“
Tady se domy od bytů zásadně liší a je fér to říct na rovinu. Celý rozdíl nevzniká jen tím, že majitelé slevují.
V srpnu 2026 se 81,9 % prodaných domů odehrálo mimo krajská města a okolí Prahy a Brna. To je rekordní podíl. Prodávají se tedy hlavně domy v menších obcích, které jsou levnější. V inzerci přitom zůstává víc dražších domů u velkých měst. Nabídka a realizace tak z velké části popisují jiné domy.
Stejně tak meziroční pokles realizovaných cen o 6,3 % neznamená, že domy plošně zlevňují. Změnila se hlavně skladba toho, co se prodává.
Co z toho plyne pro vás jako majitele domu
Celorepublikový průměr vám o ceně vašeho domu řekne málo. U domů platí ještě víc než u bytů, že rozhoduje:
- konkrétní obec a ulice,
- velikost pozemku, stav a dispozice domu,
- skutečně realizované prodeje srovnatelných domů v okolí, ne inzeráty sousedů.
Inzerát je jen přání prodávajícího. Trh ho buď potvrdí, nebo opraví. Nejčastější chybou, kterou za 18 let praxe vidím, je nacenit dům podle inzerátu souseda. Ten se ale možná nikdy za tu cenu neprodal. Takový dům pak týdny a měsíce visí v inzerci, „okouká se“ a nakonec se prodá za méně, než kdyby byl naceněn realisticky od začátku.
Závěr
U domů je propast mezi přáním prodávajícího a realitou největší na celém trhu. Proto se vyplatí znát reálnou cenu dřív, než dům vystavíte – a ne až po prvních měsících bez zájmu.
Zvažujete prodej domu na Ostravsku? Ozvěte se mi. Připravím vám odhad podle skutečně realizovaných prodejů ve vašem okolí.
Zdroj: Valuo / toplak.pro, srpen 2026. Rodinné domy včetně developerských projektů, ČR. Nabídka a realizace nejsou ze stejného okamžiku – realizované prodeje patří k domům nabízeným o něco dřív.
Autor
„Kdo jsem?“
Jsem obyčejný chlap s knírobradkou zamilovaný do prodeje nemovitostí, jehož celoživotním krédem je: „Kdo chce, hledá způsob, kdo nechce, hledá důvod“.
Co dělám a proč?
V roce 2026 jsem oslavil (pro velký úspěch) již podruhé 34. narozeniny. Tak si to klidně spočítejte se mnou.
Již 18. rok dělám tuto nádhernou práci realitního makléře, která je ve světě považována za jednu z nejprestižnějších činností spolu s lékaři, bankéři a právníky.
Bohužel u nás je stále vnímána jinak než by tomu mělo být. Makléř je pro mnoho lidí ten, kterého neznají, nic o něm a jeho práci nevědí a tím pádem se instinktivně obávají přijmout jeho pomocnou ruku.
Od počátku své makléřské práce pracuji na tom, abych byl pro toho, kdo si mne vybere, jako osobní lékař: „Nevím, kdy toho chlapa já, nebo někdo z rodiny budeme potřebovat, nicméně jsem rád(a), že o něm vím, mohu jej kdykoli kontaktovat a on mi poradí i pomůže.“
Co je můj „šálek kávy“ a jak to dělám?
Jako ostravský rodák a patriot se specializuji na prodej bytů v Ostravě a rodinných domů v Ostravě a okolí. Znalost lokality, životní i profesní zkušenosti mi velmi pomáhají při stanovení maximální prodejní ceny pro prodávající.
A abych tuto mnou doporučenou cenu obhájili a získal tak pro prodávající maximální částku za prodej, využívám moderní nástroje: Home Staging (tj. příprava nemovitosti pro následné nafocení) nebo digitáln staging či vizualizaci pokud předchozí úkony vše nevyřeší, služby profesionálního fotografa, video prohlídku vč. záběrů z dronu a úžasný nástroj - virtuální prohlídku neboli „3D scan“ nemovitosti.
Pak k tomu přidáme tu správnou propagaci na inzertních serverech i sociálních sítích a následné nalezení toho správného kupujícího je doslova „brnkačka“. Zvláště když se mohu už 18. rok opřít o skvělou podporu „zelené rodiny“ tj. lídra na realitním trhu společnost "M&M reality holding a.s."
Společně můžeme a taky měníme svět realit!
Pokud se chcete podívat jak to vše dělám, tak klikněte sem na tento odkaz: "JAK PRACUJI"
A co můj osobní život?
Díky mému znamení „Panna“ jsem asi až příliš velký perfekcionista. Toto je báječná zpráva pro mé klienty, méně už někdy pro mě a rodinu. Naštěstí dělám tuto práci v týmu se svou skvělou drahou polovičkou Dagmar, která se mě snaží již 42 let naučit odpočívat. Podotýkám, že zatím marně.
Až budu „starší“, tak si nejvíce odpočinu na rybách, v lese na houbách, nebo při sledování basketbalu, který jsem dříve sám hrával. Nyní oba úžasně „relaxujeme“ při návštěvě našich dvou „princezen“ vnučky Lilian (12 let) a Emily (8 let).
Nejsem však důležitý já!!
Důležití jste a vždy budete pro mne Vy a Vaše otázky i problémy. Vždyť potřeba dobře bydlet, zajímá člověka již od pravěku a stále bude. A od toho tu máte přece svého „OSOBNÍHO MAKLÉŘE“.
Pokud při prodeji Vaší nemovitosti potřebujete poradit či pomoci, tak neváhejte a kontaktujte mne kliknutím zde telefonicky, emailem, nebo pomocí kontaktního formuláře. Můžete si se mnou snadno domluvit i termín nezávazné online konzultace zdarma kliknutím zde.
#daliborzurek
